Арбитражный суд ПМР, в составе судьи Кириленко А.В.     рассмотрел в открытом судебном  заседании дело по иску  МУП «Бендерырынокторг», г. Бендеры к ООО «Голарс», г. Бендеры, об изменении договора аренды,

При участии в заседании:

истца: Тьер А. В. – дов. №01/479 от 19.10.2007г.

ответчика:  Новиковой Н. В. – дов. №21 от 22.10.2007г., Арефьевой П. Н. – дов. №20 от 22.10.2007г., Гуцан О. И. – дов. №21/1 от 22.10.2007г.

Установил:

 МУП «Бендерырынокторг» обратилось  в Арбитражный Суд с иском к ООО «Голарс», об изменении Договора аренды №15 от 31.03.2005г., заключенного между  МУП «Бендерырынокторг» и ООО «Голарс», в отношении объекта недвижимости (закусочная «Рюмочная» и оборудование по адресу: г. Бендеры, ул. Лазо,35, общей площадью 49,1 м. кв.).

После уточнения исковых требований истец просит внести в Договор аренды №15 от 31.03.2005г. следующие изменения: п.3.1 Договора аренды изложить в следующей редакции:

«Арендная плата устанавливается в размере 1571, 20 рублей (Приложение №5 к Договору аренды №15 от 31.03.2005г.). Помимо арендной платы «Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы в размере 242,55 рублей ПМР. Арендная плата индексируется ежемесячно в соответствии с индексом инфляции».

Свои исковые требования истец мотивировал следующим.

Между МУП «Бендерырынокторг» и 000 «Голарс» был заключен Договор № 15 от 31 марта 2005 г. долгосрочной аренды имущества, расположенного по адресу: г. Бендеры, ул. Лазо,35, (закусочная «Рюмочная»), сроком с 01 апреля 2005 г. по 1 апреля 2015 г.

23 апреля 2007 г. был принят Закон ПМР № 205-ЗИД-1У «О внесении изменений и дополнений в Закон Приднестровской Молдавской Республики «О республиканском бюджете на 2007 год», согласно которому размер арендной платы недвижимого государственного (муниципального) имущества составляет не менее 32 рублей за 1 квадратный метр площади в месяц (статья 9). Условия договоров не соответствующие указанному положению подлежали пересмотру с учетом требований настоящего Закона.

Законом ПМР от 2 августа № 276-3H-IV «О внесении изменения в Закон Приднестровской Молдавской Республики «О республиканском бюджете на 2007 год» статья 9 была изложена в новой редакции, где нижний предел размера арендной платы за 1 кв.м. остался на уровне 32 рублей ПМР.

Однако арендатор ООО «Голарс» не согласен на изменение условий договора в части доведения размера арендной платы до 32 руб. за 1 кв. м.

ООО «Голарс» мотивирует свой отказ  тем, что согласно п.3 ст.633 ГК ПМР размеры арендной платы (платы за наем имущества) могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в 1 (один) год. Однако этим же пунктом установлено, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов аренды (имущественного найма), а также для аренды (имущественного найма) отдельных видов имущества.

В силу  ст. 7 Закона ПМР «Об аренде»  одна из сторон может потребовать изменения размера арендной платы в случае изменения регулируемых государством цен, тарифов, платежей или норм амортизации, а также в иных случаях, определенных законодательством. Такой случай закреплен ст.9 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2007 год», в редакции Закона ПМР от 2 августа № 276-3H-IV «О внесении изменения в Закон Приднестровской Молдавской Республики «О республиканском бюджете на 2007 год»

Ст.9 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2007 год» не разграничивается минимальный размер арендной платы за 1 кв.м. по критерию организационно-правовой формы юридических лиц, на балансе которых находится арендуемое государственное (муниципальное) имущество.

Указами Президента Приднестровской Молдавской Республики минимальный размер арендной платы не может быть изменен ниже установленного Законом минимального уровня.

Руководствуясь ст. 326, 469, 633 ГК ПМР, ст.9 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2007 год», ст. 7 Закона ПМР «Об аренде», истец просит суд изменить Договор аренды №15 от 31.03.2005г. П.3.1 Договора аренды изложить в следующей редакции:

«Арендная плата устанавливается в размере 1571, 20 рублей (Приложение №5 к Договору аренды №15 от 31.03.2005г.). Помимо арендной платы «Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы в размере 242,55 рублей ПМР. Арендная плата индексируется ежемесячно в соответствии с индексом инфляции».

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Между ООО «Голарс» и МУП « Бендерырынокторг» был заключен договор долгосрочной аренды имущества№15 от 31.03.2005г.

В соответствии с условиями данного договора ООО «Голарс» ежемесячно перечисляет сумму арендной платы согласно п. 3.1 договора долгосрочной аренды №15 от 31.03.05г.

Дополнительным соглашением №3 от 02.04.2007г. сумма арендной платы изменилась и составляет с 01.05.07г. - 936,88 руб. с учетом индекса инфляции. Данное дополнительное соглашение согласовано между сторонами путем подписания и скреплено печатью, а также согласованием Государственной Администрацией г.Бендеры. Свои договорные обязательства Ответчик выполняет надлежащим образом.

В соответствии со ст. 9 Закона ПМР от 23.04.2007г. « О внесении изменений и дополнений в закон ПМР « О Республиканском бюджете на 2007г.» размер арендной платы составляет не менее 32 руб. в месяц за 1 кв. м., но согласно этой же статьи порядок определения размера арендной платы утверждается нормативным правовым актом Президента Приднестровской Молдавской Республики.

Данным нормативным актом является Указ Президента Приднестровской Молдавской Республики « О порядке определения размера арендной платы недвижимого государственного (муниципального) имущества»  №411 от 14.06.2007г.

В указанном нормативном акте установлены четкие рамки применения и исчисления размера арендной платы за использование недвижимого имущества, находящегося в государственной ( муниципальной) собственности. В соответствии с п. 3 главы 1 вышеназванного Указа, действие порядка определения размера арендной платы не распространяется при расчете аренной платы для целостных имущественных комплексов организаций, находящихся в государственной (муниципальной) собственности и для иных хозяйствующих субъектов Приднестровской Молдавской Республики, не финансируемых из республиканского (местного) бюджетов и внебюджетных фондов.

Истец  не финансируется из республиканского (местного) бюджетов, внебюджетных фондов, следовательно, действие порядка на него не распространяется и ссылка на Закон истцом  необоснованна.

В настоящее время не существует иного нормативного акта, который бы устанавливал порядок   расчета арендной платы и распространял свое действие на имущественные комплексы          организаций,      находящихся      в     государственной (муниципальной) собственности и для иных хозяйствующих субъектов Приднестровской Молдавской Республики, не финансируемых из республиканского (местного) бюджетов, внебюджетных фондов.

В соответствии со ст. 633 ГК ПМР, ст. 7 Закона ПМР «об аренде» и п. 3.4 Договора долгосрочной аренды №15 от 31.03.2005г. размер арендной платы, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в 1 (один) год.

В силу ст. 438 ГК ПМР стороны свободны в заключение договора. Согласно п. 8.2 Договора долгосрочной аренды №15 от 31.03.05г. « Изменения и дополнения в договор могут вноситься по согласованию обеих сторон».

Проект дополнительного соглашения направлен истцом в адрес ответчика только 22.10.2007г. и то после выделения в отдельное производство Арбитражным Судом требования о понуждение ответчика согласовать измененный расчет арендной платы.  Истцом не соблюден досудебный порядок, предусмотренный для урегулирования разногласий при внесении изменений в договор.

В соответствии с п.2 ст. 439 Гражданского Кодекса ПМР « если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров».

Согласно Закона ПМР от 23.04.2007г. « О внесении изменений и дополнений в закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.» изменение о размере арендной платы вступает в силу со дня официального опубликования и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 января 2007г. Правовые отношения между сторонами возникли в 2005г. Т.е. Закон ПМР от 23.04.2007г. и Закон ПМР от 2 августа № 276-3H-IV «О внесении изменения в Закон Приднестровской Молдавской Республики «О республиканском бюджете на 2007 год», в части изменения размера арендной платы на ответчика не распространяются, т.к. арендные правоотношения между сторонами возникли до 1.01.2007г.

В силу ч.1 п.2 ст.98 Конституции Приднестровской Молдавской Республики законы и иные правовые акты, устанавливающие новые налоги и другие обязательные платежи или ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют и вступают в силу с началом нового финансового года при условии, что они были официально опубликованы не позднее, чем за три месяца до его начала.

Таким образом, у истца отсутствуют какие-либо законные основания для требования об изменении условия договора, так как внесение изменений в договор путем увеличения арендной платы ухудшат положения арендатора и будут прямо противоречить Конституции ПМР.

По изложенным основаниям ответчик просит суд в удовлетворении иска отказать.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, суд пришел к выводу о не  обоснованности исковых требований. При этом суд исходит из следующего.

П.7 ст.1 Закона ПМР №205 – ЗИД – IV от 23.04.2007г. «О внесении изменений и дополнений в Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.» внесены изменения в ст.9 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.», согласно которым размер арендной платы недвижимого государственного (муниципального) имущества составляет не менее 32 рублей за 1 квадратный метр площади в месяц. Порядок определения размера арендной платы утверждается нормативным правовым актом Президента Приднестровской Молдавской Республики.

Ст.2 Закона ПМР №205 – ЗИД – IV от 23.04.2007г. «О внесении изменений и дополнений в Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.» устанавливает, что условия договоров аренды недвижимого государственного (муниципального) имущества, не соответствующие пункту 7 статьи 1 настоящего Закона, подлежат пересмотру с учетом требований настоящего Закона.

Ст.1 Закона ПМР №276 – ЗИ – IV от 02.08.2007г. «О внесении изменений в Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.»,  повторно внесены изменения в ст.9 Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.», согласно которым размер арендной платы недвижимого государственного (муниципального) имущества составляет не менее 32 рублей за 1 квадратный метр площади в месяц, за исключением случаев, установленных данным законом. Порядок определения размера арендной платы утверждается нормативным правовым актом Президента Приднестровской Молдавской Республики в соответствии с требованиями ст.9 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.».

Ст.2 этого же закона устанавливает, что  Закон ПМР №276 – ЗИ – IV от 02.08.2007г. вступает в силу со дня официального опубликования и распространяет своё действие на правоотношения, возникшие с 1 июля 2-007 года.

В действующем гражданском законодательстве отсутствует понятие «пересмотр условий договора». Глава 29, подраздела 2, раздела 3 части 1 ГК ПМР, регулирует порядок изменения и дополнения договора. Поэтому истцу и ответчику, при реализации законодательного предписания, содержащегося в ст.2 Закона ПМР №205 – ЗИД – IV от 23.04.2007г. «О внесении изменений и дополнений в Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.», следовало руководствоваться нормами права находящимися в данной главе ГК ПМР, нормами гражданского права, регулирующими арендные правоотношения и заключённым между сторонами Договором аренды.

В силу п.3 ст.633 ГК ПМР размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а так же для отдельных видов имущества.

Данное законодательное предписание носит императивный характер.

Ни Закон ПМР №205 – ЗИД – IV от 23.04.2007г., ни  Закон ПМР №205 – ЗИД – IV от 23.04.2007г., на которые ссылается истец как на правовые основания иска, не устанавливают иные, минимальные сроки для изменения размера арендной платы. В Законе ПМР №205 – ЗИД – IV от 23.04.2007г., содержится указание на необходимость пересмотра договоров (т.е. изменения), однако при реализации данной нормы Закона стороны должны руководствоваться п.3 ст.633 ГК ПМР, допускающей подобное изменение (пересмотр) размера арендной платы не чаще 1 раза в год.

Стороны Договора №15 от 31.03.2005г. в 2007г. уже изменяли размер арендной платы за арендованное имущество, подписав Дополнительное соглашение №3 от 2.04.2007г. и Приложение №4 к нему, тем самым, реализовав свое право на изменение размера арендной платы  1 раз в год. Таким образом, в силу п.3 ст.633 ГК ПМР, требование истца о повторном увеличении размера арендной платы в течение одного года незаконно.

Кроме того, ст.1 Закона ПМР №276 – ЗИ – IV от 02.08.2007г. «О внесении изменений в Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.» устанавливает, что порядок определения размера арендной платы утверждается нормативным правовым актом Президента Приднестровской Молдавской Республики в соответствии с требованиями ст.9 Закона ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.». Как установлено в судебном заседании, нормативные правовые акты Президента ПМР, которые регулировали бы порядок  определения размера арендной платы для муниципальных предприятий – отсутствуют. При таких обстоятельствах у истца так же отсутствовали основания для предъявления иска ввиду отсутствия нормативных правовых актов Президента ПМР, которые регулировали бы порядок  определения размера арендной платы для муниципальных предприятий.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать за его необоснованностью.

Доводы ответчика о нарушении истцом его прав, гарантированных ч.1 п.2 ст.98 Конституции Приднестровской Молдавской Республики, не могут быть приняты во внимание, т.к. Закон ПМР №205 – ЗИД – IV от 23.04.2007г. «О внесении изменений и дополнений в Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.» и Закон ПМР №276 – ЗИ – IV от 02.08.2007г. «О внесении изменений в Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.» не устанавливают новые налоги и другие обязательные платежи и не ухудшают положение ответчика, как налогоплательщика.

Суд так же пришел к выводу об отсутствии в действиях истца нарушений требований ст.469 ГК ПМР, т.к. из представленных ответчиком документов (Претензия от 31.08.2007г. проекта Приложения №5 об увеличении размера арендной платы с 01.07.2007г. до 1571,20 руб.) и отзыва следует, что с 13.07.2007г. между сторонами велась переписка по поводу размера арендной платы, истцом предлагался для подписи расчет. При таких обстоятельствах, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, как и форма предлагаемых изменений в письменный Договор аренды.

Т.к. ст.2 Закона ПМР №205 – ЗИД – IV от 23.04.2007г. «О внесении изменений и дополнений в Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.» устанавливает, что условия договоров аренды недвижимого государственного (муниципального) имущества, не соответствующие пункту 7 статьи 1 настоящего Закона, подлежат пересмотру с учетом требований настоящего Закона, то ссылка ответчика на требования п.2 ст.439 ГК ПМР, так же необоснованна, поскольку  ст.2 Закона ПМР №205 – ЗИД – IV от 23.04.2007г. прямо предписывает пересмотреть, т.е. требовать изменения, ранее заключенных договоров аренды. Следовательно,  Закон ПМР №276 – ЗИ – IV от 02.08.2007г. «О внесении изменений в Закон ПМР «О республиканском бюджете на 2007г.»,  в части изменения размера арендной платы, распространяет свое действие и на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В связи с тем, что при подаче искового заявления истцом произведена оплата государственной пошлины, а в удовлетворении исковых требований отказано, возврат государственной пошлины не производится, т.к. в силу ст.84 АПК ПМР, судебные расходы возлагаются на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.439; 469; п.3 ст.633 ГК ПМР; ст. 84, ст.113-116, 122 АПК ПМР, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований  МУП «Бендерырынокторг» - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 20 дней с момента принятия.

Судья                                                   А.В. Кириленко